Ипотечный калькулятор

Как рассчитывается ежемесячный платёж

При аннуитетном графике платёж каждый месяц одинаковый и состоит из процентов и части основного долга. Сначала в платеже больше процентов, затем больше основного долга. Формула:

M = P · r(1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)

M – ежемесячный платёж, P – сумма кредита, r – месячная ставка (годовая ставка, делённая на 12), n – число платежей.

При равных долях основного долга каждый месяц вы погашаете одну и ту же часть кредита (P / n) и платите проценты на остаток. Первый платёж самый большой, затем платежи уменьшаются, а общая сумма процентов меньше, чем при аннуитете. Калькулятор показывает оба варианта.

Euribor и маржа банка

Большинство жилищных кредитов в Эстонии имеют плавающую ставку: ставка по кредиту равна Euribor плюс маржа банка. Euribor – межбанковская ставка еврозоны, она меняется вслед за рынком; маржа – наценка банка, которая фиксируется в кредитном договоре.

Ставка пересматривается в соответствии со сроком Euribor, выбранным в договоре (например, 6 месяцев), поэтому ежемесячный платёж может меняться в течение срока кредита. Euribor на 6 месяцев составлял 2,92 % (сент. 2026). Средняя ставка по новым жилищным кредитам в Эстонии составляла 4,26 % (авг. 2026) и уже включает маржу банков. Попробуйте разные ставки в калькуляторе и посмотрите, как изменение Euribor влияет на платёж.

Какой кредит можно получить

Требования Eesti Pank к жилищным кредитам устанавливают верхние пределы суммы кредита. Банк может отступать от них лишь для ограниченной доли новых кредитов (до 15 % квартального объёма):

• Кредит может составлять до 85 % стоимости залога, то есть собственный взнос – не менее 15 %.
• С государственной гарантией – до 90 % стоимости залога (собственный взнос не менее 10 %).
• Все платежи по кредитам вместе не должны превышать 50 % чистого дохода. Платёжеспособность проверяется по более высокой из двух ставок: ставки договора или 6 %.
• Срок кредита – не более 30 лет.

Вкладка «Какой кредит мне одобрят?» калькулятора применяет эти правила к вашему доходу и накоплениям и показывает максимальную сумму кредита и цену жилья.

Гарантия EIS по жилищному кредиту

Гарантия EIS (ранее KredEx) заменяет часть собственного взноса: взнос может быть от 10 %, для многодетной семьи — от 5 %. Её получают молодые семьи, молодые специалисты, покупатели энергоэффективного жилья, многодетные семьи и ветераны, у которых ещё нет собственного жилья.

Гарантия покрывает до 24 % стоимости залога, но не более 20 000 € (для энергоэффективного жилья — до 50 000 €). Для многодетной семьи — до 40 % стоимости залога, не более 50 000 €. Плата — единовременно 3 % от суммы гарантии, для многодетных семей 2 %.

Условия по состоянию на октябрь 2026 года, источник – eis.ee. Проверьте их перед подачей заявки.

Разовые расходы при покупке

Помимо цены и первоначального взноса учитывайте плату нотариусу (рассчитывается от стоимости сделки по таблице закона о тарифах нотариуса, Notari tasu seadus, плюс НДС), государственную пошлину за записи в земельной книге, комиссию банка за оформление договора (обычно 0,4–0,9 % от суммы кредита) и оценку недвижимости (около 150 €).

Калькулятор оценивает эти расходы по введённой вами цене и сумме кредита.

Расходы на жильё после покупки

Платёж по кредиту – лишь часть ежемесячных расходов на жильё. Добавьте коммунальные платежи (отопление, вода, электричество), взнос в квартирное товарищество (korteriühistu), интернет и страхование жилья. Введите их в калькулятор, чтобы увидеть общую ежемесячную сумму.

Такой же калькулятор ежемесячных расходов есть на странице каждого объявления – с данными по коммунальным платежам и взносам именно этого жилья. Найдите подходящий дом среди объявлений о продаже.

Можно ли вернуть подоходный налог с процентов по кредиту?

Нет. С 2024 года проценты по жилищному кредиту больше нельзя вычитать при расчёте подоходного налога (источник: emta.ee).

Частые вопросы об ипотеке

Какой ипотечный кредит мне одобрят?

Сумма кредита ограничена собственным взносом и доходом. По требованиям Eesti Pank кредит может составлять до 85 % стоимости залога (с государственной гарантией – 90 %), все платежи по кредитам вместе – до 50 % чистого дохода, а срок – до 30 лет. Платёжеспособность проверяется по ставке не ниже 6 %. Это верхние пределы: банк дополнительно учитывает расходы семьи и другие обязательства. Вкладка «Какой кредит мне одобрят?» калькулятора рассчитывает предел по вашим данным.

Каким должен быть первоначальный взнос?

Обычно не менее 15 % цены жилья. Для целевых групп гарантии EIS — не менее 10 %, для многодетных семей — 5 %. Расходы на покупку (нотариус, госпошлина, договорная плата банка) обычно оплачиваются сверх взноса.

Что такое гарантия EIS и сколько она стоит?

Гарантия EIS (ранее KredEx) заменяет часть собственного взноса и предназначена для определённых групп: молодых семей, молодых специалистов, покупателей энергоэффективного жилья, многодетных семей и ветеранов, у которых ещё нет собственного жилья. Достаточно взноса от 10 %, для многодетной семьи — от 5 %. Гарантия покрывает до 24 % стоимости залога, но не более 20 000 € (для энергоэффективного жилья — 50 000 €; для многодетной семьи до 40 % и 50 000 €). Плата — единовременно 3 % от суммы гарантии, для многодетных 2 %. Условия: eis.ee.

Что такое Euribor и как он влияет на платёж?

Euribor – межбанковская ставка еврозоны, на которой основана ставка большинства жилищных кредитов в Эстонии: ставка по кредиту = Euribor + маржа банка. Euribor на 6 месяцев составлял 2,92 % (сент. 2026, ЕЦБ). Когда Euribor растёт, после пересмотра ставки растёт и ежемесячный платёж. В калькуляторе можно менять ставку и сравнивать результаты.

Аннуитет или равные доли основного долга – что выгоднее?

При равных долях основного долга общая сумма процентов меньше, потому что долг уменьшается быстрее, но первые платежи больше. Аннуитетный платёж всегда одинаковый, что упрощает планирование бюджета. Калькулятор показывает платёж и общую сумму процентов для обоих графиков.

Сколько стоит нотариус при покупке жилья?

Плата нотариусу зависит от стоимости сделки и считается по таблице закона о тарифах нотариуса (Notari tasu seadus), плюс НДС. Дополнительно платится госпошлина за записи в земельной книге. Калькулятор оценивает оба платежа по введённой цене.

Можно ли вернуть подоходный налог с процентов по кредиту?

Нет. С 2024 года проценты по жилищному кредиту больше нельзя вычитать при расчёте подоходного налога (emta.ee).

Учитывает ли калькулятор ежемесячные расходы на жильё?

Да. Помимо платежа по кредиту можно ввести коммунальные платежи, взнос в квартирное товарищество, интернет и страхование и увидеть общую ежемесячную сумму. На странице каждого объявления есть такой же калькулятор с данными этого жилья.