Laenukalkulaator

Kuidas kodulaenu kuumakset arvutatakse

Annuiteetgraafikus on kuumakse kogu laenuperioodi vältel sama ja koosneb intressist ning põhiosa tagasimaksest. Alguses on maksest suurem osa intress, hiljem põhiosa. Kuumakse valem:

M = P · r(1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)

M on kuumakse, P laenusumma, r kuuintress (aastaintress jagatud 12-ga) ja n maksete arv.

Võrdsete põhiosade graafikus makstakse igal kuul tagasi sama suur osa laenusummast (P / n) ja lisaks intress jäänud võlalt. Esimene makse on kõige suurem ja maksed vähenevad, seega jääb intressikulu kokku väiksemaks kui annuiteedi puhul. Kalkulaator näitab mõlemat.

Euribor ja panga marginaal

Enamikul Eesti eluasemelaenudest on ujuv intress: laenuintress on Euribori ja panga marginaali summa. Euribor on euroala pankadevaheline intressimäär, mis muutub turu järgi; marginaal on panga lisa, mille lepite kokku laenulepingus.

Intress hinnatakse ümber lepingus valitud Euribori tähtaja järgi (näiteks 6 kuud), seega võib kuumakse laenuperioodi jooksul muutuda. 6 kuu Euribor oli 2,92 % (sept 2026). Eesti uute eluasemelaenude keskmine intress oli 4,26 % (aug 2026) ja see sisaldab juba pankade marginaale. Proovi kalkulaatoris erinevaid intresse, et näha, kuidas Euribori muutus kuumakset mõjutab.

Kui suurt kodulaenu on võimalik saada

Eesti Panga eluasemelaenu nõuded seavad laenusummale ülempiirid. Pank võib neist kõrvale kalduda vaid piiratud osa uute laenude puhul (kuni 15 % kvartali laenumahust):

• Laen võib olla kuni 85 % tagatise väärtusest ehk omafinantseering vähemalt 15 %.
• Riigi käenduse korral kuni 90 % tagatise väärtusest (omafinantseering vähemalt 10 %).
• Kõik laenumaksed kokku võivad olla kuni 50 % netosissetulekust. Maksevõimet kontrollitakse kõrgema intressiga: lepingu intress või 6 %, olenevalt sellest, kumb on suurem.
• Laenuperiood on kuni 30 aastat.

Kalkulaatori vahekaart „Kui palju laenu saan?“ arvutab nende reeglite järgi, kui suure laenu ja kui kalli kodu sinu sissetulek ja säästud võimaldavad.

EIS-i kodulaenu käendus

EIS-i (varem KredEx) käendus asendab osa omafinantseeringust: sissemakse võib olla alates 10 %, lasterikkal perel alates 5 %. Käendust saavad noored pered, noored spetsialistid, energiatõhusa kodu ostjad, lasterikkad pered ja veteranid; taotlejal ei tohi olla juba oma eluaset.

Käendus katab kuni 24 % tagatise väärtusest, kuid mitte rohkem kui 20 000 € (energiatõhusa kodu puhul kuni 50 000 €). Lasterikka pere käendus katab kuni 40 % tagatise väärtusest, kuni 50 000 €. Käenduse tasu on ühekordne 3 % käenduse summast, lasterikkal perel 2 %.

Tingimused seisuga oktoober 2026, allikas eis.ee. Kontrolli neid enne taotlemist.

Kodu ostmise ühekordsed kulud

Lisaks hinnale ja sissemaksele tuleb arvestada notaritasuga (arvutatakse tehingu väärtusest notari tasu seaduse tabeli järgi, lisandub käibemaks), kinnistusraamatu kannete riigilõivuga, panga lepingutasuga (tavaliselt 0,4–0,9 % laenusummast) ja hindamisega (umbes 150 €).

Kalkulaator hindab need kulud sinu sisestatud hinna ja laenusumma põhjal.

Kulud pärast kodu ostmist

Laenumakse on vaid osa kodu kuukuludest. Lisanduvad kommunaalid (küte, vesi, elekter), korteriühistu maksed, internet ja kodukindlustus. Sisesta need kalkulaatorisse, et näha kodu kuist kogukulu.

Sama kuukulude kalkulaator on iga kuulutuse lehel, kus aluseks on selle kodu enda kommunaal- ja ühistukulude andmed. Otsi sobivat kodu müügikuulutuste hulgast.

Kas laenuintressilt saab tulumaksu tagasi?

Ei. Alates 2024. aastast ei saa eluasemelaenu intressi enam tulumaksuarvestuses maha arvata (allikas: emta.ee).

Korduma kippuvad küsimused kodulaenu kohta

Kui suurt kodulaenu ma saan?

Laenusummat piiravad sissemakse ja sissetulek. Eesti Panga nõuete järgi võib laen olla kuni 85 % tagatise väärtusest (riigi käenduse korral 90 %), kõik laenumaksed kokku kuni 50 % netosissetulekust ja laenuperiood kuni 30 aastat. Maksevõimet kontrollitakse intressiga, mis on vähemalt 6 %. Need on ülempiirid: pank arvestab lisaks pere elamiskulusid ja teisi kohustusi. Kalkulaatori vahekaart „Kui palju laenu saan?“ arvutab ülempiiri sinu andmete põhjal.

Kui suur peab olema sissemakse?

Tavaliselt vähemalt 15 % kodu hinnast. EIS-i käenduse sihtrühmadel vähemalt 10 %, lasterikkal perel 5 %. Ostukulud (notaritasu, riigilõiv, panga lepingutasu) tuleb tavaliselt katta sissemaksele lisaks.

Mis on EIS-i käendus ja kui palju see maksab?

EIS-i (varem KredEx) käendus asendab osa omafinantseeringust ja on mõeldud kindlatele sihtrühmadele: noored pered, noored spetsialistid, energiatõhusa kodu ostjad, lasterikkad pered ja veteranid, kellel ei ole veel oma eluaset. Sissemakset piisab alates 10 %-st, lasterikkal perel 5 %-st. Käendus katab kuni 24 % tagatise väärtusest, kuid mitte üle 20 000 € (energiatõhusa kodu puhul 50 000 €; lasterikkal perel kuni 40 % ja 50 000 €). Tasu on ühekordne 3 % käenduse summast, lasterikkal perel 2 %. Tingimused: eis.ee.

Mis on Euribor ja kuidas see kuumakset mõjutab?

Euribor on euroala pankadevaheline intressimäär ja enamiku Eesti eluasemelaenude intressi alus: laenuintress = Euribor + panga marginaal. 6 kuu Euribor oli 2,92 % (sept 2026, EKP). Kui Euribor tõuseb, kasvab pärast intressi ümberhindamist ka kuumakse. Kalkulaatoris saad intressi muuta ja tulemusi võrrelda.

Annuiteet või võrdsed põhiosad – kumb on odavam?

Võrdsete põhiosade graafikus on intressikulu kokku väiksem, sest võlg väheneb kiiremini, kuid esimesed maksed on suuremad. Annuiteedi kuumakse on kogu aeg sama, mis teeb eelarvestamise lihtsamaks. Kalkulaator näitab mõlema graafiku kuumakset ja intressikulu kokku.

Kui palju maksab notar kodu ostul?

Notaritasu sõltub tehingu väärtusest ja arvutatakse notari tasu seaduse tabeli järgi, lisandub käibemaks. Lisaks tasutakse riigilõiv kinnistusraamatu kannete eest. Kalkulaator hindab mõlemat sinu sisestatud hinna põhjal.

Kas laenuintressilt saab tulumaksu tagasi?

Ei. Alates 2024. aastast ei saa eluasemelaenu intressi enam tulumaksuarvestuses maha arvata (emta.ee).

Kas kalkulaator arvestab ka kuukulusid?

Jah. Lisaks laenumaksele saad sisestada kommunaalid, korteriühistu maksed, interneti ja kindlustuse ning näed kodu kuist kogukulu. Iga kuulutuse lehel on sama kalkulaator selle kodu enda kulude andmetega.